近日，子公司1.2亿债务纠纷，又将泰禾集团推上风口浪尖，今年已经55岁的黄其森，能否带领泰禾化解债务危机、扭转眼前的困局呢？

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失信被执行人

4月24日，据中国执行信息网显示，因东莞市金泽置业1.2亿债务问题，泰禾集团(000732.SZ)董事长黄其森被列为失信被执行人，被限制高消费。

失信被执行人详情

据工商资料显示，东莞市金泽置业的控股股东为福建中维房地产开发有限公司，持股比例为80%，后者是泰禾集团100%控股子公司。

2018年以来，泰禾集团资金链紧张陷入债务危机传闻不绝于耳。

为了缓解流动性压力，泰禾集团频繁出售旗下部分项目，仅向世茂出售的项目股权规模就接近百亿。除此之外暂停拿地、发债融资、大力促销、裁员以及抓紧回款等开源节流的招数，泰禾集团能用的都用上了。

《小债看市》统计，目前泰禾集团国内存续债券8只，存续规模104.16亿元，其中4只总余额为59.16亿元的债券将于一年内到期，短期集中兑付压力较大。

值得注意的是，2019年泰禾集团境内发债失败，今年3月其发行了一笔120亿元的公司债券已经获得通过。

存续债券到期分布

除此之外，泰禾集团还存续6只境外债券，总规模为15.04亿美元，其中4只总余额8.79亿美元债券将在一年内到期。

值得注意的是，泰禾集团境外债券融资成本较高，2019年新发行的3只债券票面利率均高于11%，其中有一只2022年7月到期的美元优先票据融资成本竟高达15%。

今年3月，穆迪将泰禾企业家族评级从“B3”下调至“Caa1”，评级展望由“稳定”转为“负面”。

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债务危机未解除

据官网介绍，泰禾集团成立于于1996年，2010年借壳福建三农登陆资本市场，主要从事住宅地产和商业地产的开发。

泰禾集团以“院子”、“大院”系列为核心品牌的高端住宅地产产品，以“泰禾广场”“泰禾新天地”“中央广场”为核心品牌的商业地产产品，在全国具有一定的品牌影响力。

泰禾集团官网

从股权结构上来看，泰禾集团的控股股东为泰禾投资集团，持股比例为48.97%，穿透后公司实控人为黄其森。

股权结构图

因为泰禾集团项目定位偏中高端，比普通住宅去化回款速度慢，并且其区域布局主要集中在一二线城市，受本轮房地产调控影响较大，2019年以来泰禾集团销售额下滑明显。

据克尔瑞数据显示，2019年泰禾集团全口径销售金额为808.7亿元，位列第42名；权益销售金额为626.4亿元，位列第40名，2019年销售额目标完成率仅5成。

克尔瑞数据

2019年前三季度，由于地产项目可结转销售收入增加，泰禾集团实现营业总收入211.92亿元，同比增长8.22%；实现归属于上市公司股东的净利润为21.21亿元，同比增长46.85%，经营性现金流净额为226.15亿元。

在现金流方面，泰禾集团经营性现金流直到2018年才由负转正；2019年由于处置子公司股权资金回笼效果明显，其投资性现金流净额也由负转正；但是由于偿还债务支付巨额现金，其筹资性现金流大幅流出375.91亿元。

筹资性现金流情况

截至2019年三季末，泰禾集团总资产2305.9亿元，总负债1942.44亿元，净资产363.47亿元，资产负债率84.24%。

值得注意的是，自从2012年以后，泰禾集团资产负债率一直高于80%，明显高于行业平均水平，财务杠杆居高不下。

资产负债率

《小债看市》分析债务结构发现，泰禾集团主要以流动负债为主，占总负债比为62%，短期偿债压力较大。

截至2019三季末，泰禾集团流动负债1194.7亿元，其中短期借款62.6亿元、应付票据及应付账款71.73亿元、一年内到期的非流动负债243.7亿元，也就是说其一年内到期的短期债务有306.3亿元。

泰禾集团账上货币资金有147.32亿元，其中受限资金不到30亿，加上经营性现金流，能够覆盖短期债务。

另外，泰禾集团还有非流动负债747.73亿元，其中长期借款567.18亿元，应付债券154.85亿元，其整体有息负债已超千亿，净负债率242.39％。

在外部融资方面，除了银行借款和债券融资，泰禾集团还有2次租赁融资，15次应收账款融资，2次定增，32次信托融资以及69次股权质押。

据公开数据，泰禾集团控股股东泰禾投资持有1,218,801,590股，占公司总股本的48.97%；截至目前泰禾投资累计质押的股份数为1,207,420,000股，占其总持有的股份数99.07%。

股权质押

近两年来，泰禾集团经过一系列的手段和措施来回笼资金、偿还债务，但其融资成本高企、销售毛利下滑以及对外担保风险，尤其需要注意：

第一、融资成本高企；

2019年，境内发债失败后，泰禾集团发行3只高息美元债来缓解债务压力。

从泰禾集团融资情况来看，非银机构贷款金额占比最高，比如长城资产管理、四川信托、华能贵诚信托、中建投信托等渠道，但融资成本最高，其总的融资成本均值在9.3%，但其他主流上市房企平均融资成本均值在6.44%，远高于行业平均水平。

融资情况

值得注意的是，高额的融资成本使得泰禾的财务费用逐年攀升，对利润形成较大侵蚀。

第二、销售毛利下滑；

2019年上半年，泰禾集团的销售毛利率为27.78%，较2018年同期下滑约5个百分点，销售费用和财务费用却有所上升。

同时，泰禾销售净利率为10.79%，也低于主流房企16.5%的平均水平。

另外，对于泰禾集团的“大裁员”和高层动荡等传闻也能从财报上一窥究竟，2019年上半年管理费用减少23.88%，主要是因为人员结构优化、管理提升、相关费用减少所致；应付职工薪酬从2018年的2.7亿降至今年上半年0.5亿元，人员成本降幅不小。

管理费用

第三、对外担保风险；

另外值得注意的是，泰禾集团的对外担保规模非常庞大，对外担保风险较大。

截止2019年6月末，其担保总额度为2933.74亿元，其中对外担保额度131亿，实际担保31亿；对关联方担保2802.69亿元，其中对子公司担保额度2771亿元，子公司对子公司担保额度31亿元。

担保情况

总的来说，泰禾集团虽然项目回款提升、卖子回血初见成效，但仍面临着销售业绩不佳、有息债务压力山大、融资成本高等诸多难题，债务危机远未解除。

03

黄其森的底色

据说，泰禾创始人黄其森身上有两个特点，一是银行底色，融资是他的长项；另一个他是福建人，爱拼才会赢。

黄其森15岁上福州大学，据他说“当时的福州大学比现在的清北还难考”，据其他媒体报道这也是他看不起其他闽系本土开发商的原因，觉得自己是科班出身。

泰禾集团董事长黄其森

大学毕业后，黄其森一直在福州建行工作，一干就是12年。

1996年，黄其森和廖光文、沈琳两位高校教师出身的合作人创建了泰禾房地产。据说在黄正式下海前，沈、廖作为先头部队已经创立了泰禾的前身，分别担任总经理和副总。

目前，廖光文仍然担任泰禾集团常务副总裁，沈琳担任泰禾集团董事、副总裁。“铁三角”一直牢牢掌控泰禾的大局。

银行工作的经历使黄其森在用人上一直遵循“两人四眼”原则。“一个岗位、两班人马”这在其他房企是绝无仅有的，但在泰禾是常态。

对于员工的不信任只是一方面，黄其森还把所有事情都握在自己手里，这种高压的管理风格，使得职业经理人没有空间，也被诟病成高管频繁离职的诱因。

值得一提的是，黄其森被广为热议的是他提出泰禾2018年“销售两千亿”的目标，然而最终泰禾销售额仅完成1300亿，这使得他当年夸下的海口成为笑谈。

2018年下半年，一则关于泰禾银行停贷、债务危机爆发，黄其森被边控的微信截图四处流传，泰禾陷入流动性危机的消息甚嚣尘上。

END